Владение квартирой предусматривает не только её использование собственником для проживания, но заключение сделок, направленных на извлечение прибыли от недвижимости. Самым распространенным способом является сдача свободной квартиры внаем. Для этого, требуется заключить договор между собственником и нанимателем, чтобы избежать неприятностей, и гарантировать полную выплату арендной платы.
О том, как заключаются подобные договоры, расскажем в статье.
Зачем нужен договор?
Необходимость заключение договора при сдаче квартиры внаем обусловлена двумя факторами:
Согласно гражданского и налогового законодательства получение отплаты за сдаваемое жилье является формой извлечение прибыли. В силу этого – подлежит налогообложению.
Квартира, сама по себе, представляет большую ценность, а если в ней, кроме голых стен, находится мебель и бытовая техника, то хозяин заинтересован в том, чтобы квартиранты не повредили или не уничтожили его имущество. Гарантировать что вредные последствия не наступят, договор не может. Зато, с его помощью будет легко доказать причинение ущерба и взыскать стоимость испорченного имущества или обязать произвести восстановительный ремонт. Перед заключением договора аренды, советуем заказать выписку из ЕГРН, чтобы знать, что с вами заключает договор не мошенник, а владелец квартиры.
Форма договора
Закон предусматривает обязательное заключение договора найма в письменной форме (ч.1 ст. 674 ГК РФ). Нередко, владельцы сдают пустующее жилье своим знакомым или родственникам на основании устных договоренностей. Тем самым, совершают большую ошибку. Как бы ни были прочны доверительные отношения, обязательно следует заключать договор в письменной форме. Тем более, что такой договор не требует нотариального удостоверения. Достаточно подписей собственника и арендатора.
Договор найма квартиры является разновидностью договора аренды, но, в силу широкого распространения такого рода сделок, выделен о отдельную форму, которой посвящена Глава 35 ГК РФ.
Содержание договора
Заключение договора аренды (найма) квартиры не представляет сложностей даже для не имеющего юридических познаний собственника недвижимости. Однако, большинство владельцев стремятся заключать договоры с привлечением посредников – агентств, которые предлагают собственные формы договоров, учитывающих большинство нюансов, с которыми могут столкнуться договаривающиеся стороны.
Существенными условиями договора являются:
- Срок, на который сдается жилье. Следует помнить, что договоры, заключенные на срок более 12 месяцев, подлежат регистрации в Росреестре. Если собственник желает избежать необходимости регистрировать сделку, то договор должен составляться на срок не более 11 месяцев.
- Стоимость арендной платы и порядок расчетов. Очень важный момент! Не следует стесняться вносить в условия оплаты штрафные санкции за несвоевременную оплату. Это стимулирует нанимателя.
- Порядок освобождения (выселения) нанимателя. Должен быть оговорен срок предупреждения о выселении и предусмотрены последствия отказа от освобождения помещения – материальная компенсация ущерба. Нередко наниматель отказываются освободить помещение и затевают судебный процесс, который может длиться очень долго. Все это время они продолжают жить в съемной квартире.
- Количество человек, которые будут проживать. Очень существенное условие, особенно, если квартира сдается гастарбайтерам, которые заключают договор на 1-2 человек, а затем самовольно вселяют в квартиру десятки соотечественников. В договоре следует предусмотреть, что плата за жилье взимается с каждого проживающего в полном размере, если они вселились без ведома владельца квартиры.
- Порядок внесение оплаты за коммунальные услуги. Не рекомендуется возлагать эту обязанность на квартиросъемщиков. Владелец рискует столкнуться с огромной задолженностью в УК (ЖКХ), если перепоручить оплачивать услуги нанимателям.
- Порядок возмещения ущерба, причиненного помещению или имуществу. Для этого следует уделить внимание подробному описанию состояния помещений: потолка, стен, полов, сантехнического и электрооборудования, сохранности фурнитуры окон и дверей. Отдельно описывается мебель и бытовая техника. Рекомендуется, кроме описания, фотографировать каждый предмет, особенно, если на нем имеются дефекты, а так же подробно описывать характер неисправностей бытовой техники, если таковые имеются. В противном случае будет сложно взыскать ущерб, если имущество испорчено по вине нанимателей.
- Существенное внимание уделяют в договоре соблюдению правил общежития в МКД. В договоре следует указать, что однократное нарушение спокойствия соседей, или жалобы с их стороны – являются безусловным основанием для выселения, независимо от истечения срока аренды, без выплаты компенсации.
- Не следует включать в договор форс-мажорные обстоятельства. Часто наниматели используют этот пункт договора для ухода от возмещения причиненного ущерба или задолженности по арендной плате.